许家印第一次和“首富”联系袈溱一路是2009年冬天。
首富过山车背后的“恒大年夜模式”
来源：中国消息周刊文/熊颖
接下来竽暌弓接恒大年夜的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大年夜卷土重来，2009年重启IPO。此次的上市之路，恒大年夜走得尤为顺利，截大公开认购时，恒大年夜包管金认购额高达38.6亿元，较颇┞沸股首日超额近五倍。
2017年9月18日，福布斯数据显示，许家印身价增至391亿美元，略高于马化腾和马云，再一次成为中国首富。
之所以说“再一次”，是因为2009年11月，许家印也曾登顶首富宝座。
不过此次许家印“首富之位”还没坐稳，跟着尾盘恒大年夜股价冲高回落和腾讯股价的小幅上涨，几个小时后马化腾以388亿美元的身价再回榜首。
经由过程许家印两次登洞竽暌怪两次回落的首富过山车，可以看出，恒大年夜的贸易模式并非一成不变，大年夜低谷期的特价发卖，到扩大期的猖狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式转型以及多元化的轻资产构造，“恒大年夜模式”渐隐渐现。
2009年3月5日，参加完全国两会政协联组会议典范家印在媒体围堵时回应恒大年夜资金链问题，“客岁一季度，恒大年夜筹划上市，但受到金融危机影响延缓了，120亿~150亿的融资筹划没有实施，对企业有很大年夜的影响，恒大年夜是以比其余房地产企业多了一个穷冬。”随后许家印话锋一转，“但对于恒大年夜来说，最冷的穷冬已经挺以前了。”
伴随高土储一同到来的还有高负债。2008年恒大年夜负债合计199.39亿元，而这一数字在2009年为499.14亿元，2010年涨至830.86亿元。固然高负债在房地产行业已成常态，但每年负债额几乎成倍增长的房企却仅恒大年夜一家。
“特价模式”让利回血
2009年11月5日，恒大年夜在喷鼻港联交所正式上市。当天收盘，恒大年夜市值达到705亿港元，恒大年夜总裁许家印也凭借68%的持股将479.49亿港元（约合人平易近币422亿人平易近币）收入囊中，初次成为中国首富。
不过，这个首富之位来得有些迟，2008年许家印本有机会坐在这个地位。2007年，恒大年夜启动IPO筹划，当时业内人士猜测，如不雅恒大年夜在喷鼻港上市成功，许家印将有可能成为中国的新一任首富。之后反转的剧情是，2008年3月20日，地盘贮备量位居全国第一的恒大年夜集团在喷鼻港初次公开发行股票遇冷搁浅，许家印的首富之路也因个中断。
IPO筹划掉败后，恒大年夜资金链几近崩溃，不少业内人士甚至直接将其与“逝世亡”挂钩。不过“被收购”“被倒闭”的恒大年夜随即拿出事迹打脸“吃瓜群众”，2008年恒大年夜实现发卖收入118亿元。
中国房地产指数体系秘书长、搜房控股有限公司董事长莫天全曾公开表示，2008年下半年全国重要城市商品房的成交量都有40%阁下的下滑。在楼市遇冷的大年夜背景下，恒大年夜这场“事迹争夺战”打抱病不轻易。
为了抢救资金链、回笼本钱，恒大年夜地产开启“特价模式”。2008年国庆时代，恒大年夜地产在全国12个核心城市的18个精品楼盘同时开盘，并予以“八五折”特价发卖。而这一“让利策略”让恒大年夜在国庆黄金周短短七天时光内取得了50亿元发卖事迹，占2008年全年事迹的42.37%，成为资金链回血的第一大年夜功臣。
一年时光，大年夜跌入谷底到从新登顶，无论是上市照样成为首富，对恒大年夜和许家印来说都不是易事。
高负债下的“圈地活动”
恒大年夜的关键词有很多，而最让人印象深刻、出现频次最高的有两个：一个是高土储；另一个是高负债。
2006年，恒大年夜惹人美林、德意志银行等多家国际有名投资机构约10亿美金的投资后，开端猖狂“圈地”。到2008年，恒大年夜大年夜偏安广州一隅到全国22个城市，土储面积增至4600万平方米，翻了8倍。而彼时，各大年夜房企放缓拿地速度，2008年，碧桂园的土储面积稍逊恒大年夜，为4439万平方米；富力地产土储面积2537万平方米、万科土储面积2281万平方米，均约为恒大年夜土储面积的一半。
然而，2008年土储面积的成倍增长，于恒大年夜而言只是开端。
恒大年夜在之后的“圈地活动”中显得加倍不雅敢。2010年，房企拿地根本处于停止状况，消费库存是房企间杀青的无声默契。而这个时刻恒大年夜反其道行之，大年夜手笔买买买，成为房企中的“一股清流”。2010年，恒大年夜土储面积再次翻番达到9600万平方米，不只成为了全国最大年夜的“地主”，还比土储面积位居第二的绿地集团赶过一倍。
高负债一方面有利于房企抓住机会快速扩大；另一方面也轻易给企业带来“资金链重要”的沉重袭击。然而让"大众,"不解的是，2008年IPO掉败后，恒大年夜资金链几近断裂，已经在高土储上“栽了跟头”的恒大年夜为何还计算在同一个处所摔两次。
恒大年夜对“圈地”的热忱在房企中显得有点挺拔独行甚至独行其是。不过时光证实恒大年夜的眼光确切独到，随后各大年夜房企参加圈地高潮、“地王”频现，而恒大年夜却早已凭借先发优势低成本购入大年夜量土储。
易不雅智库房企中间研究总监严跃进告诉《中国消息周刊》，“地盘贮备是衡量上市房企的一个重要指标。所谓“巧妇难为无米之炊”，地盘是最根本的投资临盆要素”，而这一事理，恒大年夜2006年就已经参透，是最早一批具有土储意识的房企。
俗话说，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大年夜土储面积达到2.76亿平方米，且本年上半年新增土储就跨越6000万平方米，遥遥领先其他房企；此外，恒大年夜负债合计13248亿元，几乎相当于同业万科和碧桂园上半年的负债总和。
