材料图
文| 标点财经研究察黄凤清
6月30日，跟着股东大年夜会停止，郁亮代替王石成为万科新一任董事会主席，而后者则被冠上荣誉主席的头衔。而在更早之前，深圳地铁受让恒大年夜地产所持的万科股份后如愿以偿成为万科第一大年夜股东，近两年之久的股权之争终于落幕，万科治理层的重点得以回归经营上来。
8月24日，万科宣布2017年半年度申报。并不料外，这张“郁亮时代”的首份成就单显示万科上半年发卖优胜，发卖金额同比大年夜增45.8%；盈利才能凸起，利润率进步7个百分点，归属于上市公司股东的净利润同比增长36.47%；资金充裕，至6月底公司所持泉币资金远高于短弃置钱和一年内到期的非流动负债，同时净负债率为19.61%，保持在教逑堤度。此外，万科在“2017 年世界500 强企业”榜单中较上年进步49位，蹿升至第307名。
且慢。情况真的一片乐不雅吗？
标点财经研究察对新鲜出炉的万科半年报进行了分析，结不雅发明万科的财务数据依然隐蔽隐患：上半年结算面积及结算收入齐降，营业收入近3年来初次出现下滑；少数股东持续侵蚀公司利润，少数股东损益在净利润中的┞芳比进一步进步；资产负债率则攀升至上市以来的最高位，而流动比率却跌至1993年以来的最低程度。
好消息赓续的万科，依然不克不及掉落以轻心。
营收同比降低6.66%
定位于城市配套办事商的万科，今朝营业板块总体分为五大年夜类。第一类是核心营业，包含房地产开辟和物业治理；第二类是贸易地产和物流地产，7月万科结合厚朴投资、高瓴本钱、中银投结合、普洛斯治理层收购新加坡物流巨擘普洛斯，完成后万科将成为普洛斯第一大年夜股东，亦将成为国内物流地产老大年夜；第三类是拓展营业，包含冰雪度假、长租公寓等；第四类是摸索营业，包含养老和教导；第五类是潜力营业，包含轨道+物业营业以及混改。
跟着万科跟投轨制的推动，万科少数股东权益及利润分派越来越高。少数股东损益成为影响归属于上市公司股东净利润的重要身分。本年上半年，公司少数股东损益27.5亿元，同比增长57.77%，要高于净利润的增速；在净利润中的┞芳比由客岁同期的24.57%慢慢进步至27.36%，换言之，上半年有跨越1/4的净利润被少数股东分走。
多元化营业令人目眩纷乱，但归根结底房地产开辟依然是万科的主引擎。那么，上半年万科在房地家当务上的表示若何呢？
本年上半年，万科实现发卖面积1868.5万平方米，发卖金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，这一发卖范围在行业中排名第二，较碧桂园稍逊一筹。实现落成面积636.5 万平旦，较2016 年同期削减9.4%，落成面积占全年落成筹划的26.0%，占比较2016 年同期降低5.4 个百分点。受上半年落成范围较少的影响，万科上半年实现结算面积583.6 万平方米，同比降低10.8%，实现结算收入655.2亿元，同比削减9.6%。
在结算范围及结算收入降低的影响下，万科上半年营业收入同比下滑6.66%至698.1亿元，同期碧桂园营收同比增长了36.16%，中国恒大年夜同比增长114.43%。
大年夜大年夜梅沙到福田总部，大年夜王石到郁亮，不管是事迹宣布会地点的变换，照样董事会的更迭，都注解万科正进入一个新的时代。
万科的营收增速不仅落于同业之后，在万科自身汗青上，营业收入不升反降的情况亦少之又少。标点财经研究察翻阅万科过往的财报发明，在其上市以来的半年报及年报中，营业收入降低的情况仅出现过7次，2011年以来仅出现过两次，上一次是2014年上半年，其营业收入同比降低1.04%。
事实上，万科营收增长出现疲态早已有迹可循。此前标点财经研究察分析万科2016年年报时发明，万科客岁营业收入同比增长22.98%，与2015年增速比拟下滑跨越10个百分点，同样低于碧桂园及中国恒大年夜同期增速。综合2015年、2016年的数据来看，碧桂园、中国恒大年夜营业收入的年复合增长率分别为34.53%和37.84%，而万科同期只有28.17%。是以，不管是与自身参照，照样与同业业比拟，万科的营业收入增速均不太幻想。（详见本报《万科负债率首破80% 股权风波中多半高管薪酬上浮两成》）
郁亮时代首份半年报的数字不出不测好看，不过该公司上半年结算面积及结算收入齐降，营业收入近3年来初次下滑；少数股东损益在净利润中的┞芳比进一步进步；资产负债率也攀升至上市以来最高位，而流动比率则跌至25年以来最低程度
少数股东损益占比进步
尽管营业收入有所降低，但跟着一批在市场回暖期发卖、盈利情况相对较好的项目进入结算，万科上半年营业利润率较2016年同期进步7.35个百分点，达到25.26%。个中，房地家当务的营业利润率较客岁同期进步7.21个百分点至24.76%，而另一大年夜主营营业—物业办事的营业利润率则下跌了0.6个百分点至18.74%。
最终，万科上半年实现净利润100.53亿元，同比增长41.69%；归属于上市公司股东的净利润为73.03亿元，同比增长36.47%。可以看到，归属于上市公司股东净利润的增速要低于净利润的增速，究其原因，主如果少数股东损益在净利润中的┞芳比进一步进步所致。
万科自2014年开端测验测验事业合股人轨制，个一一个重要构成部分是项目跟投轨制。跟投投资人成为项目公司的少数股东，少数股东的构成还包含项目合作方等。万科半年报显示，截至2017年6月30日，公司归并范围内开放跟投项目229个，经由过程让渡股权形成少数股东权益合计103亿元。而在一年前，公司归并范围内开放跟投项目123个，经由过程让渡股权形成少数股东权益合计37.10亿元。
大年夜万科的资产负债表可以看到，少数股东权益在股东权益中的┞芳比也呈赓续上升之势，2014岁终、2015岁终、2016岁终分别为23.93%、26.50%、29.83%，到本年6月末持续进步至30.11%。
