作者：佘庆琪
最受市场存眷的显然是这笔交易的价格，就在此前融创竽暌闺万达的合约中，76家酒店资产原价高达335.95亿元，而当富力地产接办时对价就降到了不到200亿的程度。抛开现场产生的衷灾只谈，这笔仅为原对价60%的收购，实在是一笔不折不扣的划算交易。
万达、融创、富力的交易比来被三大年夜评级机构盯上了。
7月23日，惠誉宣布申报称，因为富力地产斥资199.06亿元接办了万磁绫浅易酒店资产，推升其杠杆程度，将颇┞樊券列入负面不雅察。
二级市场上，富力地产港股(2777.HK)下跌1.47%，宣布资产收购后的第一个交易日就高开低走，今朝持续三个交易日收跌。
惠誉将富力列入负面不雅察
对于富力地产的参加，国际评级机构穆迪和惠誉近日都给出了最新的不雅点。穆迪上周揭橥申报称，此次收购对富力有负面影响，但不会改变其评级瞻望。
比拟于穆迪对富力的评价，惠誉的不雅点就显得更负面一些。
7月23日，惠誉将富力地产今朝为“BB”的经久外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券评级列入负面不雅察。
惠誉认为，因为该公司宣布斥资200亿元人平易近币收购万磁绫浅易地产旗下酒店资产，料会推高该股的总体债务程度，并使其净债务与调剂后库存之比接近60%的惠誉门槛程度，以及该股所进行之资产收购将减缓公司的降杠杆过程。
有趣的是，将富力列入了负面不雅察的同时，惠誉还揭橥申报称，资产出售将有利于万磁绫浅易财务状况的改良。
穆迪副总裁曾启贤表示：“拟实施的收购交易若成功完成，对于富力地产而言具有负面信用影响，因为部分交易资金将由债务融资支撑，而这将延缓富力地产的降杠杆过程。不过，我们信赖公司很可能会控制对地盘的投资，大年夜而延续其降杠杆办法直至2018年。”
而此前标普将万磁绫浅易列入负面不雅察时，惠誉的不雅点就与之截然相反，认为交易对万磁绫浅易的┞饭望产生正面影响。根据惠誉最新的表述，此前对万达的负面瞻望重要源竽暌冠其杠杆率的高企。而一旦这笔交易完成，惠誉对万达的┞饭望很可能由负面转为稳定。具体来看，这笔交易将会使万达的净债务由1240亿削减至410亿。
“六折”的交易
7月19日，富力正式宣布，接办万达旗下76家(正式签约时增长为77家)酒店资产包，交易对价为199.06亿元。
而此次收购的酒店营业，恰好是此前富力地产的短板。富力地产的财报显示，比来五年，酒店营业持续吃亏。
中金此前分析到，富力地产的核心营业一向为房地产开辟，但始终受到公司副业的拖累。公司的酒店营运和其他分部营业在2016年仍然延续着上年净吃亏的困境，酒店营运和其他分部共计净吃亏7.3亿元，而此前2015年为6.7亿元。
根据通知布告显示，富力地产此次接办的酒店，包含喜来登、皇冠假日、威斯汀、希尔顿、艾美等核心酒店资产，总建筑面积达328.63平方米，客房数量高达23202间。
穆迪表示，交易完成后，富力地产的酒店资产组合(在运及在建酒店) 将增长达到100家阁下。而当前，富力地产只有14家酒店处于运营状况。
对于向万达付出资产收购所需的现金流，穆迪估计，富力地产拥有可支撑该交易的充分流动性。截至2017年6月，富力地产持有现金范围与2016岁尾持平。2017年上半年富力地产的合约发卖额同比增长30%至人平易近币388亿元，这令其完成全年人平易近币730亿元的全年目标并不艰苦。
而万达的┞封77家酒店盈利情况毕竟若何呢？据万达酒店成长(0169.HK)2016年年报显示，2016年万达酒店成长收入3.87亿港元，同比削减82.8%；净吃亏6066.3万港元，吃亏额同比削减76.9%。
“酒店营业的周期性与房地产开辟周期性有所不合。”穆迪表示，“此次收购可令富力地产的营业更为多元化并大年夜中受益。”
存量债券是融创的两倍
按照穆迪的测算，若收购成功完成，到2018年富力地产由收入/调剂后债务比率衡量的┞樊务杠杆率将在2016岁尾42%的基本上攀升，并趋势于50%-60%。穆迪此前预期到2018岁尾富力地产的收入/调剂后债务比率将升至60%-70%。
第一财经记者根据公开信息整顿发明，富力地产今朝公开发行的┞樊券总额为510亿元。而截至一季度末，经久借钱余额则为439.78亿元。与高度依附的银行贷款的融创中国不合，在债务构造方面，富力地产则重要依附发债融资，存量债券约为融创中国的两倍。
在这510亿债券傍边，有490亿是在沪深交易所发行的公司债，发行时光重要集中在2016年前三季度。
富力地产境内存量债券
而在2016年事尾房地产企业发行公司债收紧后，房企发行公司债融资难度明显增大年夜。
截至2017年7月24日，富力地产这位客岁的发债“大年夜户”，本年以来也没能再发行公司债融资，仅在审核前提相对宽松的银行寄┞樊市发行了20亿中期单子。海外债方面，富力地产本年还在1月12日增发了4.6亿美元的优先单子，今朝海外债余额合计7.25美元，这笔债务将于2022年到期。
在融资收紧的情况下，富力可否及时向万达付出有关款项？尽管本年以来发债融资明显削减，但根据中诚信此前申报，截至一季度末，富力地产另有829亿元银行授信。别的，富力地产一季报显示，公司账面泉币余额为404.9万亿。
中金24日也宣布申报称，估计富力地产2017年合约发卖将会跨越800亿元。2017年下半年，推敲婷茬越1000亿元的可发卖资本中有47%为新推楼盘，下半年合约发卖有望增长。
然则中金也分析到，富力地产的资产负债表可能进一步承压。“我们估计净负债率将进一步增长公司本年有337亿元的┞樊务到期；同时，不推敲本年残剩时光进一步拿地，公司经营晃荡将产生130亿元的现金缺口。公司精晓以前岁终预备的460 亿元现金及开辟贷款、美元优先单子和中期单子等融资对象缓解流动性压力。”
